房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對與設(shè)計相關(guān)的活動進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。設(shè)計管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作？基于設(shè)計管理的特點(diǎn)，筆者以為關(guān)鍵做好以下五個方面：
明確委托設(shè)計要求，選擇適合的設(shè)計伙伴；
加強(qiáng)設(shè)計全過程控制管理；
重視設(shè)計報批過程中的溝通管理,與主管部門保持良好溝通；
加強(qiáng)設(shè)計變更控制；
注重設(shè)計的整合管理這五個要點(diǎn)的管理。
設(shè)計工作是一項較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，設(shè)計的成果是由設(shè)計院完成的。完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時滿足國家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。而房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對與設(shè)計相關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、設(shè)計咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、報批和設(shè)計變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。就設(shè)計而言，設(shè)計管理既要解決設(shè)計方面技術(shù)問題，又要把規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀、市政等設(shè)計單位整合起來，做到不矛盾不沖突，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而且設(shè)計管理工作的工作對象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門，所以不但要對合同方協(xié)調(diào)管理，也需上下協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。
那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作？基于設(shè)計管理的特點(diǎn)，筆者以為關(guān)鍵做好以下五個要點(diǎn)的管理：
管理要點(diǎn)一：明確委托設(shè)計要求，選擇合適的設(shè)計伙伴
一個好的設(shè)計，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。對于一個項目的設(shè)計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚給誰做什么樣的產(chǎn)品，誰能做好這樣的產(chǎn)品？所以做好一個設(shè)計的前提條件：明確委托設(shè)計的要求，選擇優(yōu)秀的設(shè)計伙伴。
1）明確委托設(shè)計的要求
設(shè)計任務(wù)書就是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報告等；初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。
設(shè)計在設(shè)計的各個階段，設(shè)計任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計成果評審的部門基本與提供設(shè)計輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)能意識到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計輸入不夠充分或設(shè)計輸入質(zhì)量不高，引起設(shè)計工作的反復(fù)，比如在施工圖設(shè)計階段做顛覆性方案變動。
由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念相對淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強(qiáng)成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費(fèi)極大。所以在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費(fèi)掛鉤。對設(shè)計單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支），是控制造價的有效方法之一。
2）選擇合適的設(shè)計h伙伴
通過什么樣的途徑獲得好的設(shè)計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項目，如果比較復(fù)雜，邀請知名設(shè)計單位進(jìn)行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計中去，咨詢會有一些費(fèi)用，但不是太大，得到的信息卻很多。
在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計單位的積極性和設(shè)計空間，推出優(yōu)秀作品。
在策劃階段和市場調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請一家著名設(shè)計公司直接做。要根據(jù)項目情況來選擇。而規(guī)劃設(shè)計、建筑單體設(shè)計也可采取招標(biāo)形式?？傊瑸楂@得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計有助于方案精品的出現(xiàn)。
作為地產(chǎn)企業(yè)，為做好一個項目的設(shè)計，會愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設(shè)計單位。但是高水平的設(shè)計單位不一定就適合，原因有很多，很重要的一點(diǎn)是一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，有很多階段，每一個階段對設(shè)計的要求不一樣，因此，方案能力強(qiáng)的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細(xì)化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司、景觀設(shè)計公司、市政管網(wǎng)設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，才更加能夠保證創(chuàng)造出優(yōu)秀的設(shè)計作品。
工程主設(shè)計師對項目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。高水平的設(shè)計單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計師來支撐，甲方在選擇設(shè)計單位時，要對實(shí)施項目設(shè)計的主設(shè)計師進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解，并要求在提供服務(wù)時，保證主設(shè)計師到位。最好就所委托的設(shè)計項目形成項目設(shè)計小組主創(chuàng)人員固定，協(xié)作人員明確。另外，設(shè)計單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)椋绻礁?，但是不聽甲方指?dǎo)和意見，無法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計目標(biāo)和主要意圖。
管理要點(diǎn)二：設(shè)計全過程控制管理
設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮
1）日常管理
設(shè)計過程中，設(shè)計管理部門加強(qiáng)設(shè)計跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復(fù)雜的技術(shù)問題，比較復(fù)雜的問題要主要依靠設(shè)計管理人員與設(shè)計師進(jìn)行面對面的溝通和商量，一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，設(shè)計管理人員可及時匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問題解決好，而且因?yàn)橛屑追酱淼膮⒓樱O(shè)計師的積極性和主動性會得到加強(qiáng)，工作效率會大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報設(shè)計的進(jìn)展和中間成果。二是就設(shè)計中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。
2）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制
在設(shè)計過程管理中，要依據(jù)設(shè)計進(jìn)度安排結(jié)合《委托設(shè)計任務(wù)書》中關(guān)于階段成果的深度要求及公司擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，由設(shè)計管理部門組織檢查，必要時可組織各部門參與研討，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃、消防等主管部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。
3）設(shè)計成果評
設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的一種重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。做好設(shè)計成果的評審，首先評審會要合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。其次參與部門要充分。一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。最后要形成評審紀(jì)要。評審紀(jì)要的嚴(yán)肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。
管理要點(diǎn)三： 重視設(shè)計報批過程中的溝通管理,與主管部門保持良好溝通
設(shè)計報批不僅僅是批準(zhǔn)的問題，還是時間上的問題，經(jīng)濟(jì)上的問題，更要認(rèn)識到設(shè)計報批是將設(shè)計目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。設(shè)計管理人員要學(xué)會與規(guī)劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協(xié)調(diào)。
關(guān)乎設(shè)計的報批事項，要做到在設(shè)計過程中就保持與政府主管部門良好溝通，設(shè)計管理人員要及時跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過合法的正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計意圖準(zhǔn)確的反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。比如關(guān)于小區(qū)入口位置、與市政管網(wǎng)接口位置、建筑外立面效果等均可以根據(jù)公司對項目的要求結(jié)合造價因素爭取有利的審批結(jié)果。包括也可以根據(jù)市場、相關(guān)政策、項目具體實(shí)際對于規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)申請調(diào)整。
管理要點(diǎn)四：加強(qiáng)設(shè)計變更控制
設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：
公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計不符合要求，或基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等；營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進(jìn)行變更；施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。
設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進(jìn)行控制。
要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。
嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生主要是堅持是會審制度，由各個設(shè)計輸入部門對設(shè)計變更進(jìn)行會審，即“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。
管理要點(diǎn)五：注重設(shè)計的整合管理
就設(shè)計工作而言，設(shè)計管理又是一種整合，要把規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀、市政等設(shè)計單位整合起來，做到不矛盾不沖突，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。比如風(fēng)格的統(tǒng)一，就包括建筑形體、立面與景觀與室內(nèi)裝飾風(fēng)格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。比如人防區(qū)域設(shè)計與非人防區(qū)域設(shè)計的銜接；電力配電室、換熱站等專業(yè)設(shè)備空間設(shè)計與建筑設(shè)計的銜接；室外的給水、暖、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)?、污水、雨水各專業(yè)的綜合管網(wǎng)設(shè)計。還有各種不同設(shè)計工作的組織安排與協(xié)調(diào)都應(yīng)該按照項目管理的要求統(tǒng)一協(xié)調(diào)。