私有住宅拆遷補償計算辦法（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）
私有住宅拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本計算辦法
一、被拆遷(或征收，下同)房屋補償價格(含獎勵)計算
1、確定被拆遷房屋評估價格
選擇專業(yè)的評估機構(gòu)，根據(jù)被拆遷住宅的區(qū)位、房屋結(jié)構(gòu)(分為鋼混、磚混、磚木、簡易等)和新舊程度等因素,分別評出被拆遷住宅分類評估價格。
拆遷當(dāng)事人對分類評估價格有異議的，可以按照《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》(省政府157號令)第九條規(guī)定，進行分戶評估。分戶評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)作為被拆遷房屋補償金額的依據(jù)。
拆遷當(dāng)事人對分戶評估結(jié)果有異議的，可以申請復(fù)估;對復(fù)估結(jié)果仍有異議的，可以申請技術(shù)鑒定;相關(guān)程序按《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第二十三、二十四、二十八條規(guī)定辦理。復(fù)估或技術(shù)鑒定結(jié)果，應(yīng)當(dāng)作為被拆遷房屋補償金額的依據(jù)。
2、裝飾裝修補償
根據(jù)市政府104號令規(guī)定，住宅裝飾裝修補償分為六個等級，從0到420元/平方米不等(實際補償一般在120-300元/平方米左右)。
3、其他設(shè)施遷移補償
根據(jù)市政府104號令規(guī)定，有線電視移裝300元/臺，電話機移機200元/臺，窗式空調(diào)100元/臺，分體式空調(diào)200元/臺，柜式空調(diào)300元/臺，熱水器100元/臺，浴霸移裝40元/臺，管道煤氣2350元/戶。
另外，寬帶網(wǎng)絡(luò)移裝費100元/臺，太陽能熱水器移裝費400元/臺，數(shù)字電視移裝費300元/戶(與有線電視移裝費二選一)，三相動力表移裝費1800元/表。
4、住宅搬遷補助費用
根據(jù)市政府79號令規(guī)定，300元/戶，超過30平方米，每超過1平方米增加4元。大約500元/戶。
5、提前搬遷獎
根據(jù)省政府157號令第十九條第四款規(guī)定，拆遷人可以采取獎勵措施，鼓勵被拆遷人及時搬遷。對私有房屋在拆遷通告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拆遷的被拆遷人，給予提前搬遷獎，各項目獎勵總額原則上按每平方米100元控制，拆遷人可在總額控制范圍內(nèi)視被拆遷人搬遷時間，分階段、分檔次(一般設(shè)為200元/平方米，100元/平方米，50元/平方米，0元/平方米四個檔次)給予提前搬遷獎，但獎勵的最高檔次不得超過200元/平方米。
6、特殊保障性補償安置辦法
對享受城市最低社會生活保障待遇且被拆遷住宅建筑面積不足45平方米(以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)，共有產(chǎn)不得分開計算)他處又無房屋的被拆遷人，應(yīng)提供建筑面積不小于45平方米的房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對被拆遷房屋合法面積和45平方米之差，不享受獎勵等優(yōu)惠政策，也不計算裝飾裝修、搬遷費等其他補償。
7、臨時安置補助費
根據(jù)《長沙市城市房屋拆遷管理條例》第三十六、三十九條以及《長沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》第十七條規(guī)定，對已作貨幣補償?shù)谋徊疬w人不予安置;對采取過渡(回遷)安置需要被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，由拆遷人支付被拆遷人臨時安置補助費，每月為被拆遷房屋評估值或協(xié)議補償金額的5‰，每戶(以房屋產(chǎn)權(quán)證為單位)每月最少不得低于300元;由拆遷人提供過渡用房的，不付給臨時安置補助費。
二、安置房屋價格的確定以及拆遷當(dāng)事人差價的結(jié)算
8、安置房價格的確定及差價結(jié)算
根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院305號令)第二十四條規(guī)定“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”以及第二十五條規(guī)定“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。”，應(yīng)依據(jù)《長沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》第十一條的規(guī)定，按照與被拆遷房屋評估時點相同的原則，對安置房屋進行評估，然后拆遷當(dāng)事人再結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
9、產(chǎn)權(quán)辦理
在安置房竣工驗收交付被拆遷人入住后，拆遷人(或其委托實施單位)應(yīng)及時為被拆遷人辦妥安置房分戶產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理費用由拆遷人負(fù)責(zé)。
三、特殊搬遷困難救助標(biāo)準(zhǔn)
10、困難救助
為幫助解決被拆遷群眾的特殊實際困難，推動拆遷工作順利實施，我市在一些重點工程項目中開展了搬遷困難救助的試點工作，對極個別生活特別困難并且有特殊情況的被拆遷群眾，在規(guī)定的期限內(nèi)簽約騰房的，可給予一定的救濟性補助(補助標(biāo)準(zhǔn)為5000至2萬元不等);但須嚴(yán)格審查，并予以公示，無異議后方可發(fā)放，此項費用列入項目拆遷成本。
四、有下列情況之一的，不得享受本計算辦法第5條規(guī)定的獎勵，不得享受本計算辦法第10條規(guī)定的救助。
(1)在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未簽訂協(xié)議或雖在拆遷期限內(nèi)簽訂協(xié)議但未按協(xié)議約定期限搬遷騰房的;
(2)在房屋征收決定規(guī)定的征收實施期限內(nèi)未簽訂協(xié)議或雖在征收實施期限內(nèi)簽訂協(xié)議但未按協(xié)議約定期限搬遷騰房的;
(3)由市城市房屋拆遷管理部門依法作出行政裁決的;
(4)由縣級人民政府依法作出征收補償安置決定的。