根據(jù)萬科一些項(xiàng)目的投訴熱點(diǎn)問題匯總，萬科項(xiàng)目的滲漏主要出現(xiàn)在窗框四周尤其是框下部的兩個(gè)角、陽臺衛(wèi)生間的墻根、出墻線管管周、墻頂或是梁底或板底、鋁合金框拼縫、屋頂、剪力墻拉桿洞、混凝土墻與砌體墻交接面、陽臺天棚燈底盒等處。萬科如何打防滲漏這場戰(zhàn)役的呢?
一、萬科防治滲漏管理制度
1.樣板引路制度
對工程易滲漏部位：外門窗堵塞防水、屋面防水、外墻螺桿洞堵塞、穿墻穿樓板管洞堵塞、外腳手架留置腳手眼堵塞、煙道預(yù)留洞口堵塞等實(shí)行工藝樣板引路制度，進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并簽署工藝樣板驗(yàn)收表。
2.防滲漏專項(xiàng)驗(yàn)收制度
對工程易滲漏的關(guān)鍵部位，包括外門窗堵塞防水、屋面防水、外墻螺桿洞堵塞、穿墻穿樓板管洞堵塞、外腳手架留置腳手眼堵塞、煙道預(yù)留洞口堵塞等須實(shí)施防滲漏專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收制度。隱蔽驗(yàn)收通過后方可繼續(xù)下一步工序的施工，并做好防滲漏專項(xiàng)隱蔽記錄。
3.影像資料
監(jiān)理單位負(fù)責(zé)對現(xiàn)場隱蔽驗(yàn)收的質(zhì)量情況進(jìn)行拍照、存檔：按分戶、編號進(jìn)行存檔;外墻螺桿洞堵塞、穿墻穿樓板管洞堵塞、外腳手架留置腳手眼堵塞、煙道預(yù)留洞口堵塞須按100%存照，按分戶要求進(jìn)行存檔。
4.淋水試驗(yàn)
對于屋面、衛(wèi)生間、陽露臺、外墻等部位須做淋水試驗(yàn)，并形成淋水試驗(yàn)報(bào)告。淋水試驗(yàn)須做兩次(結(jié)構(gòu)完成后和防水層完成后)，每次進(jìn)行24小時(shí)淋水，外墻淋水宜在外墻保溫層施工之前進(jìn)行；除上述試驗(yàn)外，上述部位必須做雨后檢查記錄，并做好淋水檢查記錄和雨后檢查記錄。
二、防治滲漏施工技術(shù)措施
(一)外墻防滲漏
外墻防滲漏要點(diǎn)：
外墻防滲漏，主要有三道防線，一是外墻涂料和膩?zhàn)?；二是抹灰砂漿；三是結(jié)構(gòu)墻體或砌體墻體。有時(shí)要加強(qiáng)防水會增加一層防水層，通常是涂刷一層水泥基防水涂料。
混凝土墻體的滲漏點(diǎn)常常是因?yàn)槔瓧U洞封堵不密實(shí)和預(yù)留孔洞的封堵不佳引起的。堵洞要采用專門的封堵材料，同時(shí)要鑿喇叭和清孔，封堵要雙面封堵而不是只進(jìn)行單面封堵。
混凝土本身的一些質(zhì)量缺陷也會引起滲漏。因此在抹灰前要對混凝土墻體本身的一些缺陷如開裂、露筋、蜂窩、麻面等要先按規(guī)范進(jìn)行修補(bǔ)。
砌體墻面會因?yàn)槠鰤K破裂、灰漿不飽滿，墻體開裂，頂磚縫隙，砌體墻與混凝土墻體之間的粘接不實(shí)等原因而引起滲漏。為防止砌體墻出現(xiàn)開裂現(xiàn)象，需搞圖紙和規(guī)范設(shè)置拉結(jié)筋、構(gòu)造柱、圈梁、過梁、臥梁等構(gòu)造，按規(guī)范嚴(yán)格保證砌體的技術(shù)間歇不急著砌高和頂砌。
抹灰前要滿掛網(wǎng)，減少抹灰裂縫。分層抹灰，抹灰搓壓和表面收光，增加抹灰的密實(shí)度。使抹灰層成為一層防滲漏的殼。為了提高抹灰層的防滲效果，在砂漿中適量加入防水劑和抗拉纖維。
外墻涂料與膩?zhàn)?，選用彈性好憎水性強(qiáng)的產(chǎn)品，保證不漏刮、不漏刷，并滿足最低涂抹厚度標(biāo)準(zhǔn)要求。
外墻防滲漏做法：
1、外墻螺栓孔洞防漏
外墻(剪力墻)采用三段式止水螺桿，工藝流程：砼墻面擴(kuò)孔——割除螺桿——澆水濕潤——水泥砂漿堵塞——外側(cè)js防水施工——飾面施工。
2、外墻孔洞防滲漏
(1)混凝土外墻(有保溫)。如外墻腳手架拉桿、懸挑架型鋼穿墻等孔洞的封堵。
工藝流程：穿墻鋼管或懸挑架型鋼取出——基層鑿毛濕潤——兩側(cè)支模——澆注混凝土——兩側(cè)拆模——鑿除凸出砼——外側(cè)刷js 防水——外墻保溫及裝飾面層施工。
(2)砌體結(jié)構(gòu)外墻(有保溫)
工藝流程：基層清理——屋面保溫層——找坡層——管口防水附加層——屋面防水層——抹灰——打密封膠——剛性保護(hù)層。
3、穿外墻管道防滲漏
工藝流程：定位——固定——澆筑混凝土——u-pvc管接長——外飾面(保溫)施工。
混凝土外墻穿管道節(jié)點(diǎn)做法：
砌體外墻穿管道節(jié)點(diǎn)做法：
4、外墻空調(diào)洞口防滲漏
工藝流程：定位——固定——澆筑混凝土——u-pvc管接長——外飾面(保溫)施工。
5、外墻線條防滲漏
工藝流程：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)板——保溫層——水泥砂漿找坡——飾面層。
凸出外墻飄窗、雨罩、線條、陽臺防滲漏節(jié)點(diǎn)做法：
6、外墻變形縫防滲漏
工藝流程：縫口處理——填入填充料——抹底層灰——粘貼防水卷材——外保溫施工——安裝定型成品擋水板——打密封膠——外飾面層施工。
(二)樓地面防滲漏
樓地面防滲漏要點(diǎn)：
1）廚房、衛(wèi)生間、陽臺等分隔墻或外墻如是砌體墻，墻底做200mm高的混凝土坎。
2）下沉式衛(wèi)生間設(shè)側(cè)排地漏，便于排回填陶粒內(nèi)的集水。
樓地面?zhèn)扰潘艿难a(bǔ)洞措施：鑿除洞口四壁松動石子、浮漿，清除垃圾和灰塵，由里向外做成楔形，在外側(cè)用模板支撐，充分灑水濕潤。管子外壁和預(yù)留洞壁刷一遍摻108膠的水泥漿，然后分兩次用1：2干硬性水泥砂漿(摻3.8%防水粉)塞滿、壓實(shí)，表面抽平、打毛。補(bǔ)洞后掛牌明示：24小時(shí)內(nèi)不得碰動。
3）結(jié)構(gòu)找坡：按地漏高度確定找坡坡度及方向，并在陰陽角處抹成100mm半徑圓弧。
4）防水涂膜墻地面一次性完成，在涂刷之前要對基層進(jìn)行清理與修補(bǔ)。
5）滲漏試驗(yàn)：在側(cè)排水管、地漏固定補(bǔ)洞、找平層完成后，養(yǎng)護(hù)3~4天，進(jìn)行滿灌水試驗(yàn)24小時(shí)(第一次)。不滲漏后再進(jìn)行下道工序。“911”防水層施工完成后養(yǎng)護(hù)1~2天，然后做24小時(shí)灌水試驗(yàn)(第二次)，經(jīng)監(jiān)理及甲方認(rèn)可后，方可進(jìn)行下道工序施工。
樓地面防滲漏做法：
1、廚房地面防滲漏做法(廚房無地漏時(shí)可不做防水)
工藝流程：基層清理——找平找坡層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——飾面層——閉水試驗(yàn)。
2、衛(wèi)生間地面防滲漏做法
(1)降板式衛(wèi)生間
工藝流程：基層處理——找平找坡層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——飾面層——閉水試驗(yàn)。
(2)沉箱式衛(wèi)生間
工藝流程：基層處理——側(cè)排口、管周等部位封堵——找平找坡層——防水附加層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——沉箱內(nèi)管道安裝——側(cè)排口裹無紡布保護(hù)——室內(nèi)立管周澆細(xì)石混凝土——陶粒混凝土層——找平找坡層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——飾面層——閉水試驗(yàn)。
3、陽臺地面防滲漏做法
工藝流程：基層清理——找平找坡層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——飾面層——閉水試驗(yàn)。
4、管道穿樓板防滲漏做法
工藝流程：安裝管道——支模——澆注混凝土——閉水試驗(yàn)——打密封膏——找平找坡層——防水附加層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——飾面層——閉水試驗(yàn)。
5、地漏節(jié)點(diǎn)防滲漏做法
廚衛(wèi)陽臺地面向地漏處找坡不小于2%，地漏周圍250mm范圍內(nèi)找坡不小于5%，且地漏口比樓地面完成面低10mm。
工藝流程：安裝地漏——支模——澆注混凝土——閉水試驗(yàn)——打密封膏——找平找坡層——防水附加層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——飾面層——閉水試驗(yàn)。
6、煙風(fēng)道穿樓板防滲漏做法
工藝流程：檢查洞口——基層處理——安裝煙風(fēng)道——堵塞孔洞——閉水試驗(yàn)——打密封膏——找平找坡——防水附加層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——飾面層——閉水試驗(yàn)。
7、管道井防滲漏做法
工藝流程：安裝管道——封堵孔洞——閉水試驗(yàn)——打密封膏——澆筑反坎——施工管井墻——找平找坡層——防水附加層——防水層——閉水試驗(yàn)——防水保護(hù)層——飾面層——閉水試驗(yàn)。
(三)屋面防滲漏
屋面防滲漏要點(diǎn)：
1、屋面混凝土采用抗?jié)B混凝土(添加有防水或抗?jié)B劑的混凝土)，出屋面板的管線加帶翼板的剛性套管并高出屋面250mm以上，支模與綁扎鋼筋、墊混凝土保護(hù)層墊塊、墊馬凳保證不得有穿透屋面結(jié)構(gòu)板的鐵絲、鋼筋、木條等，澆筑混凝土不得留施工縫或產(chǎn)生施工冷縫，不漏振且振搗密實(shí)，并人工對全板進(jìn)行壓實(shí)、收面等。
屋面混凝土必須一次澆筑完成，女兒墻和高出屋面的水箱間、機(jī)房、樓梯間等與屋面砼接觸處的混凝土必須高出屋面板100～200mm，并與屋面板同時(shí)澆灌，阻止水從該處滲漏。找平層抹灰時(shí)在陰陽角轉(zhuǎn)角處用圓角抹子抹100mm半徑圓弧，然后二次收光。
屋面混凝土澆筑完成后即時(shí)澆護(hù)并養(yǎng)護(hù)14天以上。
2、找平層抹灰時(shí)在陰陽角轉(zhuǎn)角處用圓角抹子抹100mm半徑圓弧，然后二次收光。找平層完成后養(yǎng)護(hù)5天，然后進(jìn)行灌水試驗(yàn)24小時(shí)，無滲漏點(diǎn)出現(xiàn)方可進(jìn)行防水層施工。
3、屋面落水口應(yīng)比防水層低20mm，且要做成喇叭口，對立管洞口要灑水濕潤洞壁和管面，在粘結(jié)面刷一道108膠水泥漿，先灌10~15mm厚1：2水泥砂漿，再灌砼，用鐵棒搗實(shí)，刮平表面，第二天刷嵌一層“911”防水涂膜，再補(bǔ)10~15mm厚1：2水泥砂漿，凹10mm左右。待修補(bǔ)終凝后進(jìn)行蓄水試驗(yàn)。
4、防水涂膜施工前，應(yīng)對屋面陰陽角、天溝、檐口、水落口、變形縫、分割縫、出屋面設(shè)施底部、上人口等節(jié)點(diǎn)處進(jìn)行附加增強(qiáng)處理(增加一層2.0mm厚“911”防水涂膜)。
屋面防滲漏做法
1、平屋面防滲漏做法
工藝流程：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)層——找坡層——防水層——閉水試驗(yàn)——保溫層——隔離層——剛性保護(hù)層。
上人屋面/露臺防滲漏做法：
2、出屋面煙風(fēng)道防滲漏做法
出屋面煙風(fēng)道壁的混凝土必須與屋面結(jié)構(gòu)板同時(shí)澆筑，煙道壁墻體采用砼澆筑，出屋面煙風(fēng)道混凝土反坎的澆筑高度h≥600mm。
工藝流程：基層清理——陰角加強(qiáng)層——涂刷基層處理劑——防水層——建筑密封油膏——抹灰——保屋面保溫和飾面——打密封膠。
3、女兒墻防滲漏做法
工藝流程：基層清理——陰角加強(qiáng)層——涂刷基層處理劑——防水層——建筑密封油膏——抹灰——保屋面保溫和飾面——打密封膠。
4、屋面變形縫防滲漏做法
工藝流程：基層清理——陰角加強(qiáng)層——涂刷基層處理劑——防水層——建筑密封油膏——抹灰——保屋面保溫和飾面——打密封膠。
5、屋面地漏防滲漏做法
工藝流程：基層清理——陰角加強(qiáng)層——涂刷基層處理劑——防水層——建筑密封油膏——抹灰——保屋面保溫和飾面——打密封膠。
6、出屋面管道防滲漏做法
工藝流程：基層清理——管周附加防水層——屋面防水層——保溫層和剛性保護(hù)層——瀝青麻絲塞縫——抹灰保護(hù)層——打密封油膏。
7、出屋面反坎防滲漏做法
工藝流程：基層清理——防水附加層——找坡層——屋面防水層——屋面保溫層和剛性保護(hù)層——抹灰——打密封膠。
(四)鋁合金窗防滲漏措施
1、在窗楣上口做成品滴水線，成品滴水線應(yīng)嵌貼密實(shí)、順直，在窗臺上做向外大于10%排水坡度，高差大于20mm。
2、窗洞口尺寸預(yù)留要準(zhǔn)確(一般每邊預(yù)留25mm塞縫)，當(dāng)預(yù)留尺寸大于45mm時(shí)必須用細(xì)石砼灌密實(shí)。窗框固定后，用1：2干硬性水泥砂漿(摻3.8%防水粉)將鋁合金窗框與洞口墻體間的縫隙填塞密實(shí)。
3、淋水試驗(yàn)：塞縫完成后，養(yǎng)護(hù)2~3天，在窗框周邊做24小時(shí)淋水試驗(yàn)
4、淋水試驗(yàn)后在塞縫砂漿外表面刷一道“黑豹ⅱ型”防水涂料再用防水砂漿收邊，最后在外側(cè)窗框與外墻交接處用φ8鋼筋條勾縫，門窗框與洞口裝飾面之間縫隙采用耐候中性密封膠密封，其寬度及深度不得小于6mm。
5、鋁合金外門窗型材上的每個(gè)孔洞，必須先注膠，再安裝螺絲，型材每個(gè)接縫處必須先打膠，打膠要飽滿不透光。
(五)地下室防滲漏措施
地下室滲漏部位主要在混凝土本身裂縫、施工縫、止水帶、后澆帶、預(yù)埋件和管道穿墻或底板處。
1、大體積混凝土
地下室承臺底板大都是大體積混凝土，防滲漏的關(guān)鍵是控制溫度收縮裂縫，通過摻加高效混凝土泵送劑及活性混合材料、采用抗?jié)B混凝土，最大限度地降低水泥用量和水用量，通過延緩混凝土的凝結(jié)時(shí)間，推遲混凝土水化熱峰值，使混凝土在開始降溫時(shí)，其抗拉強(qiáng)度得到足夠的增長，具體措施見《混凝土結(jié)構(gòu)裂縫控制的技術(shù)措施》。
2、施工縫處理
(1)施工縫留置的位置必須正確，嚴(yán)禁在混凝土底板上和在墻上垂直留施工縫，底板與墻體間需要留設(shè)水平施工縫時(shí)，應(yīng)將施工縫留設(shè)于墻上，高出底板上表面約500mm處。
(2)施工縫不得留平口縫，一定要采用企口施工縫，施工縫處可設(shè)置二道抗?jié)B防線，即為采用剛性和柔性相結(jié)合的方式處理，以提高施工縫處的抗?jié)B性能。
(3)應(yīng)加強(qiáng)對施工縫和后澆帶的處理，要認(rèn)真清除施工縫處的浮粒和雜物并應(yīng)將原混凝土表面鑿毛，用清水將施工縫沖洗潔凈然后澆筑新砼。
(4)在澆筑新混凝土之前，應(yīng)先鋪一層水泥漿或同強(qiáng)度等級的水泥砂漿，再澆筑混凝土，并應(yīng)加強(qiáng)振搗，確保混凝土的密實(shí)。
3、變形縫止水帶處理
變形縫漏水比較普遍，由于縫中橡膠止水膠帶不易固定牢靠，澆筑混凝土?xí)r經(jīng)常跑位，有的跑位嚴(yán)重，特別是頂板和底板止水帶常落到下層鋼筋上。水平止水帶下方混凝土不易密實(shí)，常形成溝洞、蜂窩、麻面等。因此，施工中應(yīng)焊鋼筋骨架將止水帶固定在準(zhǔn)確位置上，待水平止水帶下方混凝土澆搗密實(shí)后，再固定止水帶。嚴(yán)禁在止水帶上穿孔。
4、預(yù)埋件的表面處理
預(yù)埋件表面應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真除銹處理，預(yù)埋件的安裝必須牢固，對預(yù)埋件周圍的混凝土應(yīng)加強(qiáng)振搗，確保預(yù)埋件周邊的砼密實(shí)性。
5、管道穿墻處理
(1)管道和電纜穿墻(或底板)的部位，必須認(rèn)真做好防水處理，管道穿墻處必須設(shè)置止水片，也可在管道四周焊錨固筋，以便使管道與結(jié)構(gòu)形成整體。
(2)熱力管道穿越外墻部位應(yīng)采用橡膠止水套處理。
(3)電纜穿墻部位的電纜與套管之間應(yīng)用石棉水泥(麻刀灰)填嵌密實(shí)，再用素灰嵌實(shí)封閉。
6、墻根與底板交界處
墻根與地面交界處及周邊部分有潮濕、滴水現(xiàn)象，二者交界處有漏水點(diǎn)。分析其滲漏原因，是由于振搗下一步底板混凝土?xí)r，前一步已振搗完的底板和墻根20～30cm高混凝土受牽連振動，使混凝土振搗不密實(shí)，另外，墻根混凝土在模板支護(hù)下沒有下沉，而底板混凝土受振動下沉，則在墻根處拉裂。同時(shí)，該部位應(yīng)力過于集中，養(yǎng)護(hù)不及時(shí)也易造成干裂引起滲漏。
因此，在振搗下部底板混凝土?xí)r，不要將振搗棒插到上部混凝土內(nèi)及兩步混凝土交界處，要離開一定距離，且應(yīng)大于振搗棒振幅距離，避免已振搗完的底板和墻根混凝土再次受振搗;澆筑高墻根混凝土?xí)r應(yīng)在底板混凝土初凝后澆筑，同時(shí)注意振搗棒不要插入已初凝的底板混凝土內(nèi)。
7、穿墻支模螺栓處理
外墻穿墻螺栓止水板焊接應(yīng)嚴(yán)密；拆模后穿墻螺栓在外墻面切割時(shí)不留頭，外部抹砂漿時(shí)應(yīng)將鋼筋頭蓋嚴(yán)，以防穿墻螺栓在地下水作用下形成化學(xué)腐蝕，并不斷向內(nèi)墻方向腐蝕造成漏水。
8、外墻防水層施工
外墻做涂料防水層前，必須先抹水泥砂漿找平層，并且趕平壓光。因?yàn)椴鹉Ｖ蠡炷帘砻娲嬖谳^多水眼，若直接做涂料防水層，涂料表面同樣會形成許多孔眼，這是造成地下室漏水的根源。另外若雖抹找平層，但不趕平壓光，做涂料防水層后會造成涂膜厚薄不均，表面有孔眼?；靥钌笆瘯r(shí)，因基礎(chǔ)很深必須用串筒，不能直接用車往槽坑翻倒，以免砂石砸壞保護(hù)層及防水層。
(六)防開裂空鼓技術(shù)做法
1.砌體裂縫解決主要方法
與混凝土墻拉結(jié)筋拉結(jié)可靠；上下各兩層外墻設(shè)置抗裂柱或腰梁；吸水率高的砌體材料采用干法施工工藝；嚴(yán)格砌體流程，每施工之間有間歇時(shí)間，讓砌體逐步完成收縮。
2.不同材料交接處裂縫解決主要方法
抹灰層內(nèi)采用增加鋼絲網(wǎng)，其他材料采用粘貼繃帶加強(qiáng)或打膠封閉。
3.樓板屋面結(jié)構(gòu)裂縫
屋面及外挑結(jié)構(gòu)要進(jìn)行抗裂驗(yàn)算復(fù)核；加強(qiáng)樓板混凝土澆注旁站監(jiān)督，防治鋼筋嚴(yán)重移位。
4.外墻涂料面龜裂
嚴(yán)禁在砂漿抹灰面直接采用平涂工藝，應(yīng)采用質(zhì)感涂料。
5.抹灰層開裂
大的裂縫主要處理好與混凝土結(jié)合部位，小裂縫通過涂料解決。
6.抹灰層空鼓
抹灰基層處理是關(guān)鍵，合適的配合比；一線公司正在研究改進(jìn)抹灰層空鼓開裂試驗(yàn)：如深圳區(qū)域的機(jī)械抹灰、上海區(qū)域的石膏砂漿應(yīng)用等，結(jié)果有待觀察，目前抹灰杜絕空鼓還有難度。頂棚全部采用不抹灰工藝，抹灰空鼓墜落事件極少；根本解決方案還是采用大鋼模及pc預(yù)制內(nèi)墻板施工工藝，不抹灰，就不會有空鼓。
7.瓷磚空鼓
采用專用黏結(jié)材料，做到空鼓也不會墜落；改進(jìn)工人操作工藝，減少空鼓，如深圳區(qū)域推廣薄貼法工藝；限制吸水率低的?；u上墻，已經(jīng)取消新c標(biāo)裝修的玻化磚上墻；研究干掛工藝。