合同簽訂階段存在問題及解決措施
對房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的重要性有了基本的認識，實踐中，合同管理通常會有哪些突出問題，又如何應(yīng)對呢?首先看合同簽訂階段存在的問題，大致有以下幾種情形：
1、選擇履約主體1、選擇履約主體時往往沒有充分考慮風險性。
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工程量大、開發(fā)周期長，合同當事人主體是否合格，是合同得以順利履行的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應(yīng)當是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的合同當事人。法律對此有著嚴格的界定，比如，廣州市水電設(shè)備安裝公司第五工程處、泛華公司廣州分公司等，如果沒有其法人主體的授權(quán)是不能成為簽約主體的。因為上述主體不具備法人資格，對外不能獨立承擔民事責任和義務(wù)，一旦不能履約，己方合法權(quán)益就可能難以得到保障，這類主體的債務(wù)應(yīng)由其設(shè)立人即法人主體承擔。如果經(jīng)濟往來中對方是分公司或內(nèi)部分支機構(gòu)，最妥當?shù)姆椒ㄊ且獙Ψ饺〉梅ㄈ说南鄳?yīng)授權(quán)，一旦出現(xiàn)爭議，己方就可以向該分支機構(gòu)的法人組織追償，從而最大限度彌補經(jīng)濟損失。
2、合同主體的履約能力沒有得到應(yīng)有的重視。
合同的目的能否順利實現(xiàn)關(guān)鍵看履約主體的資質(zhì)和能力。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般較長，短則一年半載，長則數(shù)年，在合同履行過程中，可能遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或履約不能，如經(jīng)營管理不善、資金出現(xiàn)問題、施工單位受其他重大安全事故影響等，都可能對房地產(chǎn)項目的正常開發(fā)和運營產(chǎn)生不利影響;特別是非本地的企業(yè)更要注意了解其資信情況，是否存在不良記錄等;如采用招標形式再進行合同談判的，招標時要嚴格設(shè)定準入門檻，對投標人的資質(zhì)等級進行嚴格把關(guān)，嚴格審核合同主體的簽約資格、資質(zhì)、信譽度、經(jīng)濟狀況等。
3、合同主體選擇不嚴肅與成本控制的悖論。
簽定合同前除了要了解對方是否具有法人資格外，還要了解對方有無履約能力，甄別所提交的工商營業(yè)執(zhí)照是否真實有效或是否存在明知而以節(jié)約成本為由故意為之。比如有人提交了“中國西南建筑公司廣州分公司”的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件承接了某房地產(chǎn)企業(yè)建筑工地部分腳手架拆卸工程，而拆卸工程師需要相應(yīng)的資質(zhì)和資格要求的，但實際操作中往往決定簽約的負責人顯然不考慮可能潛在的風險。該人雇傭了五名工人進行操作，施工過程中一名工人不慎跌落致死，盡管合同條款約定出了人身傷害事故由該“司”自行負責處理，但結(jié)果發(fā)現(xiàn)所謂的“中國西南建筑公司廣州分公司”根本不存在，而該包工頭又沒有賠償能力，結(jié)果發(fā)包方涉嫌非法用工，被受害方抓住把柄，最后不得不拿出數(shù)十萬元進行賠償。本想節(jié)約成本，反倒損失更大。
4、合同文字不嚴謹，條款約定有模糊。
不嚴謹就是不準確，容易發(fā)生岐義和誤解，導(dǎo)致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的合同，應(yīng)當體現(xiàn)雙方的真實意思。而這種體現(xiàn)只有靠準確明晰的合同文字。比如，“承包方未按時備料齊全進場，每逾期一天，償付預(yù)付款1%作為違約金;超過十五天未能備料進場，退回預(yù)付款，并賠償逾期違約金”，該約定前半部分比較清楚，但后半部分違約金約定不明確，對承包方約束不夠，解決辦法是，可以用合同總價作為參照制定違約金承擔比例。還有，合同在履行過程中出現(xiàn)爭議是正常的，最好的解決方式是爭議雙方友好協(xié)商，達成諒解，通過補充協(xié)議的形式重新確認雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如果協(xié)商不成，可以通過仲裁或訴訟方式解決爭議，我國實行“或裁或?qū)?rdquo;方式，一般情況下，采用訴訟途徑更有利，仲裁費用高，且人為因素大，救濟手段單一;在約定管轄法院時，可以采用在己方所在地人民法院訴訟。
5、付款方式和付款時間約定太隨意。
對于付款方式和付款時間，購銷類和工程類合同，首付款一般應(yīng)不高于合同總價的20%，這是通常的價款支付比例，合同可以采用預(yù)付款、定金等方式。采用預(yù)付款，法律沒有強制性規(guī)定，完全由當事人雙方自行約定，但采用定金方式，法律規(guī)定不能超過合同總價的20%，因為定金是合同擔保的一種，當事人違約，要按照 “定金罰則”進行處理，定金超過法律規(guī)定的數(shù)額，超過的部分不具有定金的效力。對于預(yù)付款，不具有擔保功能。有的條款約定，合同簽定之日支付定金或預(yù)付款若干，但實際上又做不到，合同一旦簽定，就會造成違約情況出現(xiàn)，合同經(jīng)辦部門要協(xié)調(diào)財務(wù)部門，做到有把握付款才簽定具體付款條款。有些工程常常采用先開工，后報預(yù)算，最后再補簽合同，這就涉及合同條款的擬訂問題，如果雙方是長期合作，施工方一般允許發(fā)包方滯后支付工程款，發(fā)包人可以根據(jù)實際能做到的付款期限擬訂合同價款支付內(nèi)容，避免明知不能按期支付還約定在合同條款中，假如雙方合作破裂，就會違約，或施工方延期完工，發(fā)包方就無法追究其違約責任，因為發(fā)包人違約在先。
6、稅金承擔不清晰，合同條款掛一漏萬。
合同價款是合同的必備要素，經(jīng)辦人往往忽視合同的稅金由誰承擔。按交易習(xí)慣通常包含在合同總價內(nèi)，但沒有約定清楚就容易產(chǎn)生爭議。解決辦法是在合同價款中約定是否含稅。如果不含稅，稅率如何計算。另外，發(fā)票如何提交同樣要約定清楚，避免付款后拿不到發(fā)票或不能及時拿到發(fā)票。另外合同條款約定不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。常見漏掉的往往是違約責任。有些合同只講好話，不講丑話;只講正面的，不講反面的，不懂得簽合同應(yīng)當“先小人后君子”的訣竅，一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。還有主合同、從合同不分。主合同是指能夠獨立存在的合同，如建筑工程總承包合同等，從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。沒有主合同的從合同是沒有根據(jù)的合同，是無源之水。