拆遷安置補償協(xié)議有何效力
■案情回放：
2000年12月6日，徐州某投資公司與徐州某工程公司簽訂一份《合作建房協(xié)議書》，協(xié)議約定由工程公司在投資公司的舊房土地上進行投資開發(fā)合作建房，李某以工程公司的委托代理人的名義在協(xié)議上簽字。
2004年初，王某的房屋被拆遷并已開發(fā)成商品樓房，李某與王某因產(chǎn)權(quán)調(diào)換的稅款問題發(fā)生爭議而未實際履行合同。同年11月30日，李某將產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議中應(yīng)調(diào)換給王某的房屋賣給第三人夏某。工程公司經(jīng)批準取得住房預(yù)售許可證，并與夏某簽訂了商品房買賣合同，李某作為工程公司的委托代理人在商品房買賣合同上簽字。夏某在付清購房款后，取得了該房，但雙方未辦理房屋過戶登記手續(xù)。
2005年9月21日，王某以工程公司、李某違約，將房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的調(diào)換房屋擅自出賣，侵害自己優(yōu)先取得補償安置房屋的權(quán)利為由，將其告上法庭。
■法庭判決：
法庭經(jīng)審理認為，李某是實際開發(fā)商,以工程公司的名義實施房地產(chǎn)開發(fā)。王某與李某簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》應(yīng)視為李某代理工程公司簽訂的拆遷安置補償協(xié)議，該協(xié)議是雙方在平等互利的基礎(chǔ)上簽訂的，依法成立并具有法律效力。
法庭最終判決第三人夏某空出工程公司交付使用的房屋，工程公司向王某交付安置房屋及其房產(chǎn)證，并給付王某延期的臨時安置補助費9900元，李某承擔連帶責任。
■法官點評：
本案是一起因拆遷補償安置而引發(fā)的糾紛，涉及到多個法律關(guān)系，被告李某與被告工程公司的掛靠管理關(guān)系、原告王某與被告李某拆遷補償安置關(guān)系、被告工程公司與第三人夏某商品房買賣關(guān)系。
一、《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》的效力。王某與被告李某簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》有效。首先，本案中的王某與李某簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》實際上是一份拆遷安置補償協(xié)議。拆遷安置補償協(xié)議是指拆遷人依照法律規(guī)定，就拆遷人拆除被拆遷人的房屋，而對被拆遷人予以補償和對房屋使用人予以安置等事項所達成的協(xié)議。其次，本案事實看，李某系實際開發(fā)商，工程公司與李某是一種掛靠管理關(guān)系。工程公司與投資公司簽訂合作建房協(xié)議書、李某與王某簽訂拆遷安置補償協(xié)議后，工程公司、李某按協(xié)議的約定就取得了拆除舊房的權(quán)利，但同時也應(yīng)履行在新房屋建成后對拆除的舊房產(chǎn)權(quán)所有人給予補償?shù)牧x務(wù)。
二、本案的《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》是否具有優(yōu)先效力。城市房屋拆遷補償安置協(xié)議的合同性質(zhì)問題，理論界和實務(wù)界一直頗有爭議。最高人民法院法復[1996]12號《關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當作為民事案件受理。”由此可看出房屋拆遷補償安置協(xié)議的民事法律屬性，確定了其屬性才有利于平等地保護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障雙方當事人利益最大化的實現(xiàn)。
此外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第8條的規(guī)定處理。”
綜上所述，本案中王某作為被拆遷人對安置房屋享有優(yōu)先權(quán)，工程公司和李某應(yīng)履行合同義務(wù)將安置房屋交付給王某，第三人夏某應(yīng)空出其已實際占有的安置房屋。