2020年，“新基建”火了?；谥袊?jīng)濟面臨的嚴(yán)峻形勢，推動以5g網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等為代表的“新基建”投資正是促進中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的最優(yōu)選擇。不動產(chǎn)投資信托基金（reits），作為一種直接融資工具，非常適合應(yīng)用于在新基建中有較強不動產(chǎn)屬性的資產(chǎn)類型，比如數(shù)據(jù)中心。本文結(jié)合hoya capital研究對全球僅有的6大純數(shù)據(jù)中心reits的公司概況和股票歷史表現(xiàn)進行了初步探究。
02.14
中央全面深化改革委員會第十二次會議表示，基礎(chǔ)設(shè)施是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐，要以整體優(yōu)化、協(xié)同融合為導(dǎo)向，統(tǒng)籌存量和增量、傳統(tǒng)和新型基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，打造集約高效、經(jīng)濟適用、智能綠色、安全可靠的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。
03.04
中共中央政治局常務(wù)委員會召開會議指出，加快推進國家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中包括了：加快5g網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度；要注重調(diào)動民間投資積極性。
04.30
中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（reits）試點相關(guān)工作的通知》以及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，表示“鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點”。
08.03
國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(reits)試點項目申報工作的通知》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施reits試點項目申報將正式啟動。
在2020這個不平凡年里，從兩會期間發(fā)展新基建被正式寫入政府工作報告，到后續(xù)一系列基礎(chǔ)設(shè)施reits政策的出臺，再到地方政府跟進、專家解讀和媒體追捧，不難看出，國家對于新基建的重視程度。
這主要是因為，基于中國經(jīng)濟面臨的嚴(yán)峻形勢，推動以5g網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等為代表的“新基建”投資正是促進中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的最優(yōu)選擇。
2020年，隨著疫情全球大流行和中美關(guān)系持續(xù)緊張、經(jīng)貿(mào)摩擦加劇，我國經(jīng)濟遭受重大打擊，gdp同比下滑6.8%%uff0c環(huán)比跌幅9.8%%u3002在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費的重要子行業(yè)汽車、餐飲和旅游都受到重創(chuàng)；疫情波及之下，盡管國內(nèi)已大體恢復(fù)生產(chǎn)生活，歐美國家卻先后成為重災(zāi)區(qū)，全球停擺導(dǎo)致我國出口承壓——訂單銳減、現(xiàn)金流斷裂、企業(yè)倒閉、員工失業(yè)……而2003年爆發(fā)“非典”，投資gdp增長貢獻率高達70%%uff0c可以預(yù)見，投資將成為穩(wěn)增長的關(guān)鍵驅(qū)動力。
此外，積極的財政政策和寬松的貨幣政策導(dǎo)致政府負債上升，僅靠政府財力已無法推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高速增長，因而迫切需要私人資本等社會資本作為基礎(chǔ)設(shè)施融資的重要來源。不動產(chǎn)投資信托基金（reits），作為一種直接融資工具，非常適合應(yīng)用于在新基建中有較強不動產(chǎn)屬性的資產(chǎn)類型，比如數(shù)據(jù)中心和5g信號塔等。它把不動產(chǎn)的資產(chǎn)加工成等值的金融份額，由社會基金持有購買，再進入到資本市場流通。
事實上，美國從2007年開始就已經(jīng)開始推動基礎(chǔ)設(shè)施reits；近年來，澳大利亞reits投資領(lǐng)域也已經(jīng)從商業(yè)物業(yè)發(fā)展到包括基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的更多的資產(chǎn)類型。在亞洲市場，印度已有數(shù)單基礎(chǔ)設(shè)施reits在推進之中。目前，在美國和亞洲市場比較成熟的“新基建”reits就是數(shù)據(jù)中心reits，這對中國基礎(chǔ)設(shè)施的證券化有著很強的借鑒作用。
六支純數(shù)據(jù)中心reits概述
據(jù)統(tǒng)計，自2004年第一支數(shù)據(jù)中心reit上市以來，全球共有6大純數(shù)據(jù)中心reits。其中，美國共有5支數(shù)據(jù)中心reits，分別為：equinix、digital realty、cyrusone、coresite 和qts realty dc reit；亞洲有且僅有1支數(shù)據(jù)中心reit，為新加坡keppel dc reit。
概況
截止美東時間2020年9月7日，6支純數(shù)據(jù)中心reits中，有兩家公司市值超過400億美元，即在美股上市的兩大數(shù)據(jù)中心巨頭equinix（eqix）和digital realty（dlr），市值分別為666.11億美元和402億美元，遠超其他幾支數(shù)據(jù)中心reits市值——cyrusone（89.7億美元）、coresite（56.8億美元）、qts realty（46.6億美元）、keppel dc（34.9億美元）。
400億美元市值是什么概念？目前中國市場最大的中立第三方idc服務(wù)商萬國數(shù)據(jù)的市值為118億美元，即相當(dāng)于近4個萬國數(shù)據(jù)。
equinix作為全球數(shù)據(jù)中心行業(yè)的領(lǐng)頭羊，在全球26個國家擁有211個數(shù)據(jù)中心。同時，為了在14個國家提高產(chǎn)能，還有32個建設(shè)項目仍在進行中。
2020年第一季度，由于擴大了與zoom視頻通信公司、tiktok公司和颶風(fēng)電氣公司的客戶關(guān)系，equinix的收入同比增長6%(%u6bd42019年第四季度增長2%)%uff0c達到14.5億美元。而市值僅次于equinix的digital realty第一季度收入為8.23億美元，比去年同期增長1%%uff0c比上一季度增長5%%u3002
組織形式
reits的組織形式分契約型和公司型兩種。
美國的數(shù)據(jù)中心reits以公司型為主，即數(shù)據(jù)中心公司整體上市，投資者作為reits公司股東委托管理層經(jīng)營管理。reits的管理層持有一定數(shù)量的股權(quán)（10%%u5de6右）來降低道德風(fēng)險。
新加坡數(shù)據(jù)中心reits則以契約型reits為主，即將單一物業(yè)項目置入spv后上市。契約形式的reits需要聘請外部管理人對信托資產(chǎn)進行管理，相比公司型的reits又多了一層委托代理關(guān)系。
營收模式
數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域一般根據(jù)商業(yè)模式將項目分為整租(wholesale)，托管(colocation)以及聯(lián)網(wǎng)(interconnection)三類。數(shù)據(jù)中心reits主要通過租金和增值服務(wù)取得的收入為股東分紅。從reits的角度看，一般按照資產(chǎn)控制力的不同，還可以將項目類型進一步細化，進而使不同項目在reits中的受益程度不同（多見于年報）。
triple net/double net，core& shell（整租）租賃。triple net下，租戶支付租金、負責(zé)設(shè)施管理及所有與物業(yè)有關(guān)的支出；double net下，租戶支付租金、負責(zé)設(shè)施管理并滿足四項與物業(yè)有關(guān)的支出中的至少一項。（與物業(yè)有關(guān)的支出包括財產(chǎn)稅、日常維護支出、保險支出、機電設(shè)備換代等。）該模式下，idc服務(wù)商相當(dāng)于僅提供前期開發(fā)服務(wù)及機房的租賃，相應(yīng)根據(jù)提供的服務(wù)收取一定量租金或服務(wù)費。客戶一般為業(yè)務(wù)體量較大，數(shù)據(jù)存儲量需求更高的云存儲或軟件服務(wù)商，比如微軟、亞馬遜、谷歌、蘋果等。整租類型客戶需求量大，自身也擁有較強的it與數(shù)據(jù)管理能力。此類租約時間較長，一般在5至15年。由于是長租約，企業(yè)的議價能力也較強，導(dǎo)致此類業(yè)務(wù)單位收入相對較低。租金一般為100至200美金每kw每月。但優(yōu)點是單體客戶需求大。
powered, core& shell（整租）租賃。相當(dāng)于在triple net/double net租賃的基礎(chǔ)上，新增電力資源。
wholesale colocation（批發(fā)托管）租賃。除了前期開發(fā)、機房租賃、電力資源外，還額外提供服務(wù)器和其他關(guān)鍵任務(wù)it設(shè)備的托管服務(wù)及其他增值服務(wù)，一方面項目產(chǎn)生的費用一般由idc項目承擔(dān)，另一方面租金、服務(wù)費要遠高于以上兩類。
retail colocation（零售托管）租賃。服務(wù)與批發(fā)托管類似，但租期相比較短、租金、服務(wù)費相比較高。（后兩種托管租賃的收費涉及電費，又可以劃分為包電與租電分離兩種模式）。零售類客戶涵蓋各個領(lǐng)域的企業(yè)，例如美國銀行、麥當(dāng)勞、沃爾瑪特等。其相對需求量小，租約時間短，一般在五年以內(nèi)，客戶議價能力低。零售業(yè)類業(yè)務(wù)租金一般為250至500美金每kw每月。零售業(yè)務(wù)單位收入較高，利潤也較高，但由于租約時間短，到期存在不確定性。
聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)主要是基于托管業(yè)務(wù)的一種增值服務(wù)。數(shù)據(jù)中心reits為同一中心內(nèi)不同租戶的設(shè)備之間提供物理連接（光纖），極大提高了數(shù)據(jù)在不同客戶服務(wù)器之間傳輸效率并降低了延遲。聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)門檻較高，需要reits擁有一定的客戶數(shù)量以及數(shù)據(jù)資源整合能力，所以利潤率非常高，可達到95%%u5de6右。中心按照所提供光纖的數(shù)量收費，費用約200至400美金每條每月。聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)主要客戶為無線通訊服務(wù)商，例如verizon、at&t、t-mobile等。
6支數(shù)據(jù)中心reits的營收結(jié)構(gòu)不同。其中，equinix以利潤率較高的主機托管為主，85%%u7684收入來自于這項業(yè)務(wù)，剩余15%%u6765自于互聯(lián)業(yè)務(wù)，目前equinix在全球互聯(lián)業(yè)務(wù)中占比近50%%u3002
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數(shù)據(jù)來源：各公司財報、hoya capital，時間截止至2019年11月/12月
盡管數(shù)據(jù)中心reits可以將高定價的互聯(lián)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為自身的競爭優(yōu)勢，但超大規(guī)模的企業(yè)卻很難復(fù)制。
2019年，digital realty通過對interxion收購，顯著擴大了其互聯(lián)和托管業(yè)務(wù)，但其70%%u7684收入仍來自整租業(yè)務(wù)。