承辦房屋拆遷安置案應(yīng)注意法律問(wèn)題
房屋拆遷安置，是指在城市房屋拆遷時(shí)，拆遷人在其進(jìn)行的房屋拆遷范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)給被拆遷房屋的使用人(或叫房屋承租人，下同)，依法進(jìn)行安置的一項(xiàng)民事活動(dòng)。從1991年6月1日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(經(jīng)下簡(jiǎn)稱(chēng)原《條例》)到今天，這部規(guī)范、調(diào)整城市房屋拆遷關(guān)系的行政法規(guī)，于2001年6月13日重新修訂公布，并于2001年11月1日施行。因此，律師在承辦這些案件中，一定要注意房屋拆遷安置個(gè)案中的事實(shí)證據(jù)及相應(yīng)的法律適用。筆者拋出此文的目的，在于和同仁們共同探討解決此類(lèi)案件中的一些復(fù)雜問(wèn)題，以推動(dòng)城市建設(shè)的健康發(fā)展。
一、注意房屋拆遷安置案與房屋拆遷補(bǔ)償案的異同點(diǎn)房屋拆遷安置和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個(gè)不同的概念。房屋拆遷補(bǔ)償，是指在城市房屋拆遷時(shí)，拆遷人在其進(jìn)行的房屋拆遷范圍內(nèi)，對(duì)被拆除房屋的所有人，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊豁?xiàng)民事活動(dòng)。它與房屋拆遷安置最大區(qū)別就是，補(bǔ)償安置的對(duì)象不同。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆除房屋的所有人。房屋拆遷安置的對(duì)象是被拆除房屋的使用人?；诖?，我們就應(yīng)得出房屋拆遷安置案與房屋拆遷補(bǔ)償案的異同點(diǎn)。
1、案件的主體不同。房屋拆遷安置案主體(當(dāng)事人)一般是被拆除房屋的使用人和拆遷人。而房屋拆遷補(bǔ)償案主體(當(dāng)事人)必定是被拆除房屋的所有人和拆遷人。
2、案件適用的法律原則不同。房屋拆遷安置案，適用的是房屋拆遷不破租賃的法律原則。這一原則體現(xiàn)在修訂后的《條例》第27條款中。而房屋拆遷補(bǔ)償案，適用的是我國(guó)民法通則的等價(jià)有償原則。這原則在修訂后的《條例》第24條新增條款中得到充分體現(xiàn)。
3、案件的共同點(diǎn)就是都以國(guó)務(wù)院頒發(fā)的行政法規(guī)即《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為解決案件糾紛的法律依據(jù)。不過(guò)，因原《條例》是社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，依據(jù)我國(guó)城市居民多以租住公房為主的情況而制定的，而新修訂的《條例》則是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。城市房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，公房70%已通過(guò)住房制度改革的方式出售給了公民個(gè)人。新建的商品房90%已為公民個(gè)人所有。所以我們律師在辦理房屋拆遷案件時(shí)，應(yīng)充分掌握原《條例》與新修訂《條例》的異同點(diǎn)，以確保當(dāng)事人的合法權(quán)益。
筆者今年承辦了一起由甘井子區(qū)檢察院民刑科提起抗訴的，我市某律師代理的房屋拆遷補(bǔ)償案。原告關(guān)某自稱(chēng)1992年從王某手中購(gòu)得房屋，2000年1月該房屋被某開(kāi)發(fā)公司拆遷，因就房屋拆遷補(bǔ)償達(dá)不成協(xié)議，關(guān)某提起訴訟，2000年8月被甘井子區(qū)法院駁回起訴。今年3月甘井子區(qū)檢察院提起抗訴，此案再審。筆者代理被告應(yīng)訴后，發(fā)現(xiàn)此案不存在房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，關(guān)某要求房屋開(kāi)發(fā)商(拆遷人)賠償其房屋作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)25萬(wàn)余元的請(qǐng)求，與事實(shí)證據(jù)不符，關(guān)某不具備原告的主體資格。因?yàn)殛P(guān)某手中的房屋產(chǎn)權(quán)證仍是王某的。雖然關(guān)某派出所的證明和某公證處的公證書(shū)，證明王某已死亡，此房產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)讓為關(guān)某所有。但經(jīng)法院調(diào)查，該房屋產(chǎn)權(quán)人王某仍然健在，該房產(chǎn)權(quán)仍為王某所有。關(guān)某只是租住，所以，今年5月，甘井子區(qū)法院依法再次駁回原告關(guān)某的起訴。
二、注意房屋拆遷安置案的訴訟時(shí)效確定
我們知道，訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利，即喪失依訴訟程序保護(hù)其權(quán)利的可能性的民事法律制度。根據(jù)我國(guó)民法通則的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)的訴訟時(shí)效分為三種：一是普通訴訟時(shí)效;二是特殊訴訟時(shí)效中的短期訴訟時(shí)效;三是特殊訴訟時(shí)效中的長(zhǎng)期訴訟時(shí)效。那么在房屋拆遷安置案中的訴訟時(shí)效如何確定呢?筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)房屋拆遷安置的三種不同的安置方式來(lái)具體確定。而這種確定主要是確定訴訟時(shí)效起算的時(shí)間，即我們大家通常所運(yùn)用的用事實(shí)證據(jù)去推定權(quán)利人何時(shí)應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵犯。筆者根據(jù)多年的司法實(shí)踐，向大家介紹一下三種不同的安置方式的訴訟時(shí)效期間從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算。
1、以移地安置方式發(fā)生的房屋拆遷安置糾紛案的訴訟時(shí)效期間從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算?筆者認(rèn)為，一般以拆遷人給被拆除房屋的使用人發(fā)出的《選房通知書(shū)》或《看房通知書(shū)》上所確定的期限屆滿之日起開(kāi)始計(jì)算。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)房屋拆遷的行政法規(guī)和當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，拆遷人對(duì)被拆除房屋使用人移地安置的，都是一次性提供安置房源給被拆除房屋使用人挑選。而拆遷實(shí)踐中，拆遷人在此之前都給被拆除房屋使用人發(fā)書(shū)面通知，通知他們?cè)谝欢ㄆ陂g挑選自己看好的房屋且簽訂相關(guān)協(xié)議。如果被拆除房屋使用人對(duì)拆遷人提供的房源沒(méi)看好而放棄，那么他要重新主張安置房屋就必須在接到選房或看房通知單后，在其規(guī)定的最后一天期限內(nèi)次日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。否則就會(huì)因訴訟時(shí)效而喪失自己的勝訴權(quán)。如公民王某所租住西崗區(qū)民權(quán)街道某委某號(hào)一套37平方米的公房，1996年8月該地段被我市某房屋開(kāi)發(fā)公司拆遷改造。當(dāng)時(shí)作為拆遷人的該公司發(fā)出通知讓其務(wù)必在1996年9月15日前去甘井子區(qū)泡崖子選定一套房后，再簽投資代建協(xié)議書(shū)。由于王某不愿意去泡崖子居住而拒絕選房。同時(shí)要求該公司為其在西崗區(qū)內(nèi)安置房屋。但該公司以在西崗區(qū)沒(méi)有安置房源不能提供房屋安置而拒絕，且再次通知王某必須按《選房通知書(shū)》所規(guī)定的房源和期限選房，否則視放棄權(quán)利。所以形成糾紛。今年2月王某到沙河口區(qū)法院起訴主張權(quán)利，要求法院判決該公司重新給她在市內(nèi)西崗區(qū)范圍內(nèi)安置住房。理由該公司去年已在西崗區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)一批住宅小區(qū)，而從1996年8月至今該公司一直沒(méi)給其安置住房。該案經(jīng)法院審理最后因王某拿不出近幾年向該公司主張過(guò)安置房屋的權(quán)利的證據(jù)，而被法院以其訴訟請(qǐng)求超過(guò)時(shí)效而駁回。
2、以回遷安置方式而發(fā)生的房屋拆遷安置案的訴訟時(shí)效期間從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算?筆者認(rèn)為，應(yīng)以拆遷人發(fā)給被拆除房屋使用人的《準(zhǔn)予回遷安置通知書(shū)》上確定的期限屆滿之日起開(kāi)始計(jì)算。因?yàn)閺倪@時(shí)開(kāi)始，如果拆遷人還不給被拆除房屋使用人回遷安置的，該房屋使用人就知道自己權(quán)利被侵犯。從房屋拆遷的實(shí)踐看，回遷安置的，拆遷人一般都給被拆除房屋使用人提供過(guò)渡性房源或提供過(guò)渡性房源安置房屋的費(fèi)用(租金)。而按照我國(guó)拆遷行政法規(guī)和當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策規(guī)定，這種過(guò)渡期的長(zhǎng)短因開(kāi)發(fā)商的建設(shè)規(guī)模大小和建設(shè)樓宇的高低不同而不同，但最長(zhǎng)的時(shí)間為3年。有時(shí)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因過(guò)渡期往往還延長(zhǎng)，即超過(guò)拆遷人當(dāng)時(shí)發(fā)出的《準(zhǔn)予回遷安置通知書(shū)》上所規(guī)定的最后回遷期限。顯然這時(shí)的訴訟時(shí)效就不能適用民法通則第135條即期間為2年的規(guī)定，而應(yīng)根據(jù)具體案情具體而定。